文｜迈点
随着城镇化进程的不断推进，深圳市作为改革开放的前沿阵地与粤港澳大湾区的核心城市之一，其住房租赁市场受到广泛关注。近年来，深圳市在促进房地产市场平稳健康发展方面采取了一系列有力措施，特别是在构建多层次、多渠道的住房供应体系上取得了显著成效。本报告基于最新统计数据，从供应量、租金水平、租客画像等多维度出发，分析深圳市住房租赁市场的基本情况，旨在为政府决策和企业投资提供参考依据。
一、市场规模情况
（1）供应总量
2021-2024年3季度深圳市普通公寓供应量波动明显，2022年2季度涨幅高达66.6%，2023年4季度大幅下降32.6%。从2024年来看，三个季度的供应量处近几年最低位，这一方面与消化“存量”有关；另一方面或许与年轻人“逃离北上广深”有关。
（2）区域供应量
从区域来看，南山区、福田区和宝安区供应量相对较大，三个区域合计占比64.8%。其中，福田区是深圳的政治、文化和商务中心；南山区以高新技术产业和高等教育为主，是深圳的科技创新中心；宝安区是深圳的工业基地，以制造业和物流业为主。综合来看，产业发展对租赁需求的带动效应显著。
（3）重点企业开业规模
从企业开业规模来看，截至2024年二季度，百瑞纪集团以14126间开业房源在深圳市领衔；龙湖逍遥洲资管、寓见安居在深圳市的开业房源超5000间；朗诗寓、乐乎集团、城家和自如寓在深圳市的开业房源位于2000-3500间；此外，中海长租公寓、瓴寓国际、雅诗阁和辉盛国际在深圳市也有少量房源开业。
二、租金情况
（1）整体租金水平
2021-2024年3季度深圳市普通公寓租金呈现波动上涨的趋势。2023年3季度之前租金水平较为稳定，涨跌幅基本控制在5%以内。2023年3季度环比上涨11.9%至97元/月/平方米，截至2024年3季度，普通公寓租金水平达到最高（106元/月/平方米）。
（2）区域租金水平
从区域来看，福田区和南山区租金水平在深圳市处第一梯队，突破135元/月/平方米；罗湖区租金水平处第二梯队，约100元/月/平方米；宝安区、龙华区和龙岗区租金水平处第三梯队，位于60-80元/月/平方米。
三、空置率情况
2024年1月至8月，深圳市住房租赁企业空置率逐渐下降。1月和2月空置率约为6.7%，3月年后返城空置率降至5..6%，此后基本稳定。出租率维持在93%-95%之间，整体来看，深圳市住房租赁企业出租率保持较高水平。
四、租客画像
（1）居住现状
据调查数据显示，深圳市住房租赁企业租客租屋面积在21-30平方米的占比最高，为31.82%；其次为31-40平方米，占比21.52%；11-20平方米和41-50平方米的占比分别为16.36%、16.06%；51平方米以上和10平方米以内的占比相对较小。
（2）租金负担
从月租金来看，超八成承租人将月租金控制在4000元以下。其中，2000元及以下、2001-3000元、3001-4000元的占比基本持平，分别为25.15%、29.09%和28.18%。
从租金收入比来看，46.36%的承租人租金收入比控制在30%以内；29.09%的承租人租金收入比处在31%-40%；还有17.58%的承租人租金收入比处在41%-50%。综合来看，多数承租人租金负担相对较大。
结语
通过供应量、租金水平、空置率等维度对深圳住房租赁市场的分析，报告得出以下结论：从全市来看，深圳市普通公寓“量缩价稳”；从区域来看，福田区和南山区的供应量和租金水平居全市前列；从出租率来看，全市出租率处较高水平。
然而，企业在发展过程中也面临着投资回报周期长、融资难、租金调控难等挑战，展望未来，在政府持续加大对住房租赁市场的支持力度下，行业将迎来更加健康有序的发展环境，将更好地满足市民的居住需求。